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深圳楼市的香港因素：人民币在大幅贬值？
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来源：南方周末 作者：赵晓、张悦 发布时间：2007-07-16
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2007年7月12日
南方周末作者赵晓、张悦／2006年以前，全国买房者众，由此引发激烈争论。官方和主流媒体均一致认定，一个人买几套房是不合理的，是导致需求过旺进而房 价上升过快的主要原因，为此政府不惜出台了多项政策严加调控。2007年来，证券开户数剧增，从官方到媒体均认定中国百姓已处于不可思议的“非理性”状 态，因此需要“教育”、“引导”，尤其是需要“调控”，以改变其行为选择。
然而，情况并不如此简单。我们知道，当前中国宏观经济的最大特点就是整体国民经济已陷于“流动性过剩”的状态。挑开精致的学术语汇的面纱，“流动性过剩”说白了就是：钱太多了。为什么神州大地上突然间钱这么多呢？这又与两件事有关。第一件事是国际资本认定人民币低估了，将要升值，存在着巨大的套利的空间，因此通过合法(如QFII)与不合法的形式大量流入，仅今年一季度流入的热钱就高达700亿美元。
第二件事是国际资本通过美国政府等种种渠道频频向中国政府施压，要求中国政府将人民币升值，中国不得已在2005年走上了人民币渐进升值的道路，而频繁的加息以及宣布人民币汇率浮动空间的扩大，更让国际资本从中闻到了血腥味，从而更加猛扑向中国。由此导致的结果是，过去几年间中国的外汇储备从2003年的4000亿美元一直升到目前的超过12000亿美元。
而在中国大陆，外汇是不能直接使用的，因此所有外汇均要强制按官方汇率兑换成人民币，这就使得国内的人民币突然大量增加。不妨简单按美元与人民币1∶8的汇率计算一下，则2003年以来累计因外汇增长而被动增长的人民币达64000亿元，如果按3-5倍的乘数效应，则导致市场上增加的人民币货币供应量可达19.2万亿-32万亿元之多。这远远超过2006年中国20.9万亿元的GDP。也就是说，在此期间货币的增长居然远高于GDP规模。此外，截止到2006年底，我国的货币和准货币(M2)加起来总共是34.6万亿元人民币。也就是说，大概55%-92%的货币供应都是由于外汇流入所引发的。这说明，中国的宏观经济在很大程度上已由外汇的流入或者说由过剩的流动性所主导。
在与深圳隔海相临的香港，曾经历过的那一轮房地产泡沫热潮令许多港人倾家荡产。
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“深圳楼市的天花板就是香港。”深圳市规划局一位官员说。这两天，深圳市政府有关部门发出通知：港澳居民和华侨在深圳只能购买一套自住房。这一政策，似乎印证了一些人一直以来的一个判断：香港炒家炒 高了深圳房价。在疯狂楼市紧张的供求关系中，最不缺乏的，就是各种各样关于楼市为何必然上涨的解释。“香港因素”是深圳最常见的一种解释。被鼓吹已久的 “深港一体化”绘就了未来深圳城市地位进一步提升的美好图景，似乎深圳房价早晚要追上香港；而另一方面，来自香港的购买力也被指责为与内地人争利、楼市暴 涨的主因。
这是深圳市面上流行的一种解释，“流行”必有理由，但并不意味着“正确”。7月1日，从海上连接香港和深圳的公路桥“西部通道”正式通车。深圳这一侧，邻 近的高级住宅区后海片区和红树湾区，新房价格从每平方米2万多元，上涨到3万、4万，甚至5万元。“深圳楼市的天花板就是香港。”深圳市规划局一位官员 说。2007年，香港听到了领跑全国楼市的深圳贴身追赶的脚步声。6月29日，杨锐开车带记者来到蛇口“半岛城邦”小区，他在这里也购置了一套房产。紧邻 深圳湾的堤岸也是小区物业的一部分，他喜欢在这里凭海临风，眺望海湾那边的香港元朗山脉，丝毫不觉得对面海岸边的垃圾填埋场煞风景。
他更在意的是，身后的楼盘“涨势”喜人。2006年11月，杨锐买下这座高档楼盘的一套住宅，当时每平方米是18000元，现在这个数字已经超过了 30000元，而对面元朗的楼价不过是20000元，即便翻过一座山，到达屯门，也不过是30000多元。在另一处同样毗邻深圳湾的高档小区“红树西 岸”，新开盘的二期的停车场停满了来看房的私家车， 一拨又一拨的购房者被售楼小姐引入贾樟柯布置的样板房，寻找他们向往的电影中的高尚生活。半天的时间，废弃的一次性拖鞋已经堆满了门外的一个大桶。为了给 他们服务，南洋商业银行、渣打银行等外资银行也觊觎着深圳这块房贷蛋糕，适时地在某些楼盘推出了美元和港币的房贷业务。
去年11月才入住的一期均价是32000元，而正在销售的二期均价已经达到45000元。销售价格已经超过对面香港新界的房屋整整一倍，并且已经接近了香 港楼市的平均价格。“香港因素”也是深圳楼市猛涨的动因之一。到“红树西岸”看房的人群中，香港人和内地人各半。这里距离往来香港的西部通道只要25秒钟 车程，这成了这家楼盘的卖点。深圳南山区与香港元朗隔海对望的蛇口、深圳福田区的皇岗口岸、深圳罗湖区的罗湖口岸，房价均超过了最靠近这些口岸的香港新界楼盘。
这些地方，当深圳还是宝安县下辖的一个小镇的时候，是历次“大逃港”事件中横亘两个世界决定人生成败的“世界之窗”，现在则反过来无一不成了香港人置业的 “欢乐谷”。买了半岛城邦的房子后，杨锐建议他的好友、一位香港上市公司的中层也在这里买房，朋友向身边的同事询问了一遍，不无震惊地发现这个公司大部分 同事都已在深圳购房，对于深圳的各个楼盘，他们全部了如指掌如数家珍。“深圳市场上10%的房产交易来自香港的买家，每年一万套左右。”深圳房产协会秘书长、房产经纪人张文华透露。
在上述边界地区，港人买家的比例则更高。“大约40%的买家是香港人。”在罗湖口岸附近的一家地 产中介的章中华说，而且今年的比例要超过以往。来自中介机构的数字同样如此。但是这10%主要集中在新的楼盘，二手房市场港人则很少涉及。对比香港人为深 圳楼市上涨所做的有限的贡献，他们存在的主要作用更多体现在作为一种论调的证明：深圳楼市将越来越接近香港天花板。你看香港人都来了，还不赶紧买！
人们一直以来认为，是人民币升 值的事实及预期才导致了中国进入“流动性过剩”时代。然而，真正对中国老百姓带来直接影响的问题是，中国老百姓的钱相对于国内资产将发生急剧贬值效应，这 才是社会各界需要认真关注并引起重视的。资金和物资在中国完全不同比率的增长速度导致了奇妙的宏观经济现象，这其中最奇妙的一点就是消费性物价没有上升， 而投资性物价急剧上升——其中原因也非常简单，好比说，过去一户普通人家50万元也许就能够买套90平方米的房子，而现在，由于另有相当于50万元人民币的外币流入，也来争夺这一套房子，因此只能买半套房子了。这个时候，你当然可以说房子涨了一倍，但你也完全可以说房子并没有涨，而是人民币变得越来越不值钱了，它相对于房子来说贬值了100%。
显然，人民币对外升值只是一个表象，人民币对外升值导致的流动性过剩进而人民币对国内资产的急剧贬值才是问题的要害。只要人民币升 值的进程没有停止，则国际资本的汹涌而入也就一日不会停息。在这种情况下，中国人民只有两种选择。一是相信政府和某些精英更加理性，因此像政府和某些精英 所鼓吹的那样，不着急买房而选择去租房，或者买了一套房后就坚决不买第二套房，同时更不随波逐流去“全民炒股”。这样的“理性选择”带来的会是什么样的结 果呢？那就是中国老百姓辛辛苦苦一辈子积累下来的储蓄存款必然像冰棍一样迅速地化掉。昨天你本来还可以买一套房的，今天你却只能买一个客厅了，而明天你将 注定只能买一个阳台。
当然，“专家”们说了，总有一天房价会跌下来。但很清楚的是，这一天在人民币升值路线没有走完之前将不会到来，而人民币的升值道路还很长(目前人民币主 要是对美元升值而对其他货币甚至仍然是贬值)。因此，让中国老百姓在盛夏之际就穿上过冬的棉袄，这想法实在太过超前，以致可能成为误导，让老百姓活活被烤 死。中国老百姓当然不会这么傻，他们自有其理性选择，那就是通过投资于“住房、有价证券、古董、艺术品”等一切国内投资品的办法来避免损失。也就是说，中 国人民选择买房炒股不仅是逐利的理性选择，并且几乎是迫不得已的为避免财富不像冰棍那样化掉的唯一无奈选择。
虽然买房炒股是个体居民的理性选择，但就宏观(全社会)来说，未必一定是最理性的选择。尤其对于政府来说，可能充满着担心：如果大家都去买房炒股，会不会引发泡沫经济？此外，从决策者的角度，也许还需要考虑的是，在房地产和股市之间政府是否要有所选择？政府还需要做什么相关的事情，才能将居民的理性选择引向社会资源的优化配置？等等。第一个问题比较复杂，需要一篇长文也许才能说得比较清楚。这里先讲一个基本结论，最近笔者对日本以及东南亚国家当年泡沫经济的状况与中国目前的状况进行了对比(具体数据因篇幅关系笔者在本文中略去)，发现中国目前无论房地产也罢股市也罢，基本上都还比较健康，没有明显泡沫。因此，政府的调控更多是预防性的，而不必过于担心泡沫经济。
第二，假如流动性过剩一定导致泡沫的话，房地产泡沫对中国经济的危害更大，因为它会带来更高的地价和房价从而加大工业化的成本，而中国工业化还没有完成，因此房价上升太快是不利的，另外房地产泡沫导致的分配效应是一部分人掠夺另一部分人，容易造成收入差距扩大。而股市泡沫可以将资金引入实业，推动中国的产业结构升级。此外，房地产泡沫可能使中国脆弱的金融受伤，而股市因为银行资金禁止进入，因此对于金融的危害要更小。从这个角度，泡沫从房市转向股市，从总体上讲可能会导致中国泡沫经济的风险下降。
第三，最重要的是，政府要合理界定相关资产的权力问题。目前，在土地问题上，全国农民(集体)要卖地，只能卖给政府，全国人民要买地，只能从政府那里购 买，政府实际上成了最大的开发商，这大大扭曲了供需关系，导致流动性过剩时代的价格畸高。另外，政府也没有承担起相应的住房社会保障责任，从而人为加大了 住房需求。这样，房地产的价格影响就不仅来自于流动性过剩的问题，还来自扭曲的权力关系。政府在针对房市泡沫进行治理时，要同时加大改革力度，让权力界定 合理化。
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